Właściwe wykonywanie obowiązki właściciela budynku w zakresie kontroli technicznych jest fundamentem bezpieczeństwa eksploatacji obiektu oraz warunkiem zachowania zgodności z przepisami Prawa budowlanego. Ustawa nakłada na właścicieli i zarządców szereg odpowiedzialności związanych z organizacją, dokumentowaniem i terminowym przeprowadzaniem przeglądów okresowych, a zaniedbanie tych czynności może prowadzić nie tylko do kar finansowych, ale również odpowiedzialności cywilnej, a nawet karnej w razie zagrożenia życia użytkowników. Kontrole techniczne obejmują zarówno przeglądy roczne, jak i pięcioletnie, a także dodatkowe przeglądy instalacji takich jak instalacja elektryczna, instalacja gazowa, kominy, instalacja odgromowa oraz elementy konstrukcyjne budynku. Właściciel ma obowiązek nie tylko zlecić wykonanie przeglądów osobom uprawnionym, ale również zapewnić prowadzenie rzetelnej dokumentacji i usuwanie stwierdzonych usterek w wyznaczonych terminach. Odpowiedzialność ta wynika bezpośrednio z art. 61 i 62 Prawa budowlanego.
Na czym polegają podstawowe obowiązki właściciela w zakresie przeglądów?
Kluczowym obowiązkiem właściciela lub zarządcy jest zapewnienie, aby przeglądy techniczne odbywały się regularnie i terminowo, zgodnie z harmonogramem narzuconym przez przepisy. Kontrola roczna obejmuje elementy narażone na wpływ czynników atmosferycznych, takie jak dach, rynny, elewacja, balkony, konstrukcja zewnętrzna i otoczenie budynku. Kontrola pięcioletnia ma znacznie szerszy zakres i obejmuje dodatkowo ocenę instalacji elektrycznej, pomiary ochronne, sprawdzenie instalacji odgromowej, rezystancji uziemienia, instalacji gazowej, kominów oraz ogólną ocenę zużycia obiektu. Obowiązkiem właściciela jest zorganizowanie współpracy z osobami posiadającymi uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności oraz zapewnienie im dostępu do całego obiektu. Właściciel musi również zadbać o prawidłowe prowadzenie książki obiektu budowlanego (KOB), w której zapisywane są wszystkie wykonane kontrole, protokoły, zalecenia oraz dokumentacja prac naprawczych. Brak aktualnej KOB jest jednym z najczęściej wykrywanych naruszeń podczas kontroli PINB.
Jakie obowiązki dotyczą dokumentacji i protokołów?
Prowadzenie dokładnej i rzetelnej dokumentacji technicznej stanowi jeden z najważniejszych obowiązków właściciela budynku. Po każdym przeglądzie osoba uprawniona sporządza protokół techniczny, który musi zostać dołączony do książki obiektu budowlanego. Dokument ten powinien zawierać opis wykonanej kontroli, wykaz usterek, wyniki pomiarów, analizę zagrożeń oraz zalecenia dotyczące napraw. Właściciel ma obowiązek przechowywać protokoły przez cały okres istnienia budynku, ponieważ stanowią one dowód przestrzegania obowiązków technicznych. Dodatkowo to właściciel odpowiada za to, aby wszystkie prace naprawcze zostały udokumentowane oraz wykonane zgodnie z terminami wskazanymi w protokole. Niedopuszczalne jest pomijanie zaleceń lub odkładanie napraw na czas „bliżej nieokreślony”, ponieważ może to skutkować sankcjami, a w razie wypadku – odpowiedzialnością odszkodowawczą. Nowoczesne rozwiązania, takie jak aplikacje do zarządzania przeglądami, znacząco ułatwiają przechowywanie dokumentów, przypominają o terminach i automatyzują proces zarządzania obiektem.
Odpowiedzialność właściciela za stan techniczny budynku
Zgodnie z przepisami to właściciel i zarządca są odpowiedzialni za zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom, niezależnie od tego, kto wykonuje prace serwisowe czy remontowe. Oznacza to, że nawet jeśli kontrolę wykonuje firma zewnętrzna, a naprawy realizują różni wykonawcy, pełna odpowiedzialność spoczywa na właścicielu obiektu. Jeśli przegląd wykaże nieprawidłowości, właściciel musi je niezwłocznie usunąć, a w sytuacjach stwarzających bezpośrednie zagrożenie – natychmiast wstrzymać użytkowanie części budynku lub zapewnić środki zabezpieczające. Odpowiedzialność obejmuje również zapewnienie właściwej eksploatacji wszelkich instalacji technicznych, takich jak systemy wentylacyjne, elektryczne, gazowe, odgromowe oraz elementy konstrukcji nośnej. W praktyce oznacza to, że właściciel musi być świadomy ryzyk i prowadzić regularne kontrole, nawet poza harmonogramem narzuconym przepisami – np. po wichurach, zalaniach, pracach ziemnych lub montażu fotowoltaiki.
Jakie konsekwencje wynikają z zaniedbania obowiązków?
Niewykonanie przeglądów okresowych lub brak prowadzenia dokumentacji może skutkować poważnymi konsekwencjami. Nadzór budowlany ma prawo nałożyć kary administracyjne, a w przypadku zagrożenia życia lub zdrowia – nakazać natychmiastowe wykonanie prac naprawczych lub wyłączyć obiekt z użytkowania. W przypadku wypadku, np. zawalenia fragmentu budynku, porażenia prądem, pożaru spowodowanego niesprawną instalacją elektryczną czy zatrucia tlenkiem węgla, właściciel może ponieść odpowiedzialność cywilną, a nawet karną. Ubezpieczyciele coraz częściej wymagają przedstawienia pełnej dokumentacji przeglądów i mogą odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli stwierdzą zaniedbanie. Dodatkowo polskie sądy wielokrotnie orzekały, że brak przeglądów stanowi rażące naruszenie obowiązków właściciela i może skutkować wysokimi roszczeniami ze strony poszkodowanych. Dlatego systematyczne wykonywanie przeglądów to nie tylko kwestia prawa, ale również ochrony majątku i odpowiedzialności zawodowej.
