Regularne wykonywanie okresowe przeglądy budynków jest obowiązkiem nałożonym na właścicieli oraz zarządców przez Prawo budowlane, a ich brak wiąże się z poważnymi konsekwencjami administracyjnymi, finansowymi i cywilnymi. Organy nadzoru budowlanego traktują kontrole techniczne jako fundament bezpieczeństwa użytkowników, dlatego zaniedbania w tym zakresie mogą skutkować nałożeniem kar, nakazów naprawczych, a w skrajnych przypadkach — nawet wyłączeniem obiektu z użytkowania. Kary wynikają bezpośrednio z art. 93 i 94 Prawa budowlanego oraz mogą obejmować grzywny, mandaty, odpowiedzialność odszkodowawczą, a także konsekwencje w relacji z ubezpieczycielem. Co ważne, odpowiedzialność ponosi właściciel budynku, nawet jeśli użytkownik lub najemca nie udostępnia lokalu do kontroli. Właściwe prowadzenie KOB, dokumentowanie przeglądu rocznego oraz przeglądu pięcioletniego to podstawowy sposób uniknięcia sankcji.
Jakie obowiązki narzuca Prawo budowlane i kiedy powstaje odpowiedzialność?
Prawo budowlane w art. 61 jednoznacznie wskazuje, że właściciel lub zarządca musi utrzymywać obiekt w stanie zapewniającym bezpieczeństwo użytkowania, zaś art. 62 nakłada obowiązek wykonywania okresowych kontroli technicznych. Niedopełnienie tego obowiązku jest traktowane jako naruszenie prawa, co automatycznie rodzi odpowiedzialność wobec nadzoru budowlanego. Do najczęstszych naruszeń należą: brak przeglądu rocznego, brak przeglądu pięcioletniego, brak kontroli instalacji gazowej, elektrycznej lub kominowej, nieprowadzenie książki obiektu budowlanego, przechowywanie niekompletnych protokołów, unikanie napraw zaleconych podczas kontroli oraz brak dokumentacji potwierdzającej wykonanie prac remontowych. Odpowiedzialność powstaje niezależnie od tego, czy doszło do szkody — same zaniedbania formalne są podstawą do ukarania właściciela.
Kary finansowe za brak przeglądów technicznych
Najczęściej stosowaną formą sankcji są kary finansowe nakładane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Wysokość grzywny zależy od charakteru naruszenia i jego skali, ale dla wielu budynków może wynosić od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego właściciel podlega karze grzywny, gdy nie wykonuje przepisanych prawem kontroli technicznych. Kary mogą być nakładane wielokrotnie, aż do momentu wykonania przeglądów i uzupełnienia dokumentacji. Dodatkowo PINB może wydać decyzję nakazującą natychmiastowe usunięcie usterek lub przeprowadzenie dodatkowych kontroli instalacji. W praktyce najczęściej karane są: brak protokołu z kontroli instalacji elektrycznej, brak przeglądu kominów, nieaktualna dokumentacja w KOB oraz brak przeglądu pięcioletniego. Właściciel, który uporczywie uchyla się od obowiązku, musi liczyć się z kolejnymi karami.
Odpowiedzialność cywilna i karna w przypadku wypadku
Gdy zaniedbania doprowadzą do wypadku, odpowiedzialność właściciela może być znacznie poważniejsza niż jedynie kara finansowa. Jeśli na skutek braku okresowych przeglądów budynku dojdzie do pożaru, porażenia prądem, wybuchu gazu, zatrucia tlenkiem węgla, zawalenia balkonu lub uszkodzeń konstrukcji, właściciel może odpowiadać cywilnie za szkody wyrządzone użytkownikom lub osobom trzecim. Roszczenia odszkodowawcze w takich sytuacjach często sięgają dziesiątek lub setek tysięcy złotych. Dodatkowo art. 91a Prawa budowlanego przewiduje odpowiedzialność karną za użytkowanie obiektu w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi. Właściciel może odpowiadać za narażenie na niebezpieczeństwo, jeśli nie wykonał zaleconych kontroli, zignorował usterki z protokołu lub dopuścił do użytkowania obiekt w stanie technicznym zagrażającym bezpieczeństwu.
Konsekwencje ze strony ubezpieczyciela
Firmy ubezpieczeniowe zwracają szczególną uwagę na dokumentację techniczną budynku, w tym na prowadzenie KOB oraz aktualność przeglądów. Brak przeglądu rocznego, przeglądu pięcioletniego lub protokołów z kontroli instalacji elektrycznej, gazowej lub kominowej często prowadzi do odmowy wypłaty odszkodowania, jeśli dojdzie do szkody. Ubezpieczyciel może stwierdzić, że właściciel nie dochował należytej staranności i przyczynił się do powstania wypadku. Dotyczy to zarówno szkód powstałych w wyniku pożaru, zalania, wybuchu gazu, jak i uszkodzeń konstrukcyjnych. W praktyce oznacza to, że brak jednego protokołu może pozbawić właściciela prawa do uzyskania odszkodowania, nawet jeśli płacił składki przez wiele lat. Dlatego właściciele coraz częściej korzystają z systemów takich jak aplikacja eDomki, która automatycznie przypomina o terminach kontroli i pozwala przechowywać protokoły w wersji elektronicznej.
