Każdy przegląd techniczny budynku — zarówno roczny, pięcioletni, jak i kontrola instalacji — musi być wykonany przez osoba z uprawnieniami budowlanymi, zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego. Od jakości i kompetencji wykonawcy zależy bezpieczeństwo użytkowników oraz poprawność prowadzonej dokumentacji technicznej, która trafia do książki obiektu budowlanego (KOB). Ustawodawca jasno określa, że jedynie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, doświadczenie oraz wiedzę techniczną mogą dokonywać oceny stanu technicznego obiektu. W praktyce oznacza to konieczność angażowania specjalistów w takich obszarach jak instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja odgromowa, kominy, elementy konstrukcyjne czy systemy wentylacyjne. Profesjonalne przeglądy nie mogą być wykonane przez właścicieli, administratorów ani osoby bez kwalifikacji, ponieważ ich wyniki nie mają mocy prawnej i mogą skutkować odpowiedzialnością przy kontroli nadzoru budowlanego.
Jakie uprawnienia są wymagane do wykonywania przeglądów technicznych budynków?
Aby przeprowadzać okresowe kontrole budowlane, wymagane są uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, wydawane zgodnie z rozporządzeniem w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Najczęściej wymagane są uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, ponieważ przeglądy obejmują ocenę stanu elementów nośnych, dachu, elewacji, balkonów, schodów, dylatacji czy elementów narażonych na korozję. W przypadku przeglądów instalacji elektrycznych wymagane są dodatkowo kwalifikacje SEP E+D, potwierdzające możliwość wykonywania pomiarów oraz ocenę zabezpieczeń, rezystancji izolacji czy skuteczności ochrony przeciwporażeniowej. Podczas kontroli instalacji odgromowej niezbędna jest znajomość normy PN-EN 62305 oraz uprawnienia pozwalające wykonywać pomiary rezystancji uziemienia i oceniać stan zwodów oraz przewodów odprowadzających. Jeśli przegląd obejmuje instalacje gazowe, konieczne są kwalifikacje gazowe oraz doświadczenie w ocenie systemów ciśnieniowych. Warto podkreślić, że do wykonania przeglądu kominowego uprawnieni są wyłącznie mistrzowie kominiarscy.
Czy właściciel budynku może samodzielnie przeprowadzić przegląd?
Przepisy jasno zabraniają właścicielom i zarządcom wykonywania przeglądów technicznych we własnym zakresie, nawet jeśli posiadają wiedzę techniczną lub doświadczenie w eksploatacji budynków. Samodzielna ocena nie spełnia wymogów prawnych i nie może zostać wpisana do książki obiektu budowlanego, ponieważ dokumenty muszą być podpisane przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Nawet jeśli właściciel potrafi zauważyć niektóre usterki wizualne — pęknięcia, zawilgocenia, uszkodzenia dachu — nie ma prawa sporządzić protokołu przeglądu, ponieważ byłoby to dokumentem nieważnym i mogłoby prowadzić do konsekwencji prawnych podczas kontroli PINB. Właściciel może natomiast prowadzić bieżącą obserwację budynku, zgłaszać nieprawidłowości, inicjować dodatkowe przeglądy po wichurach, zalaniach czy awariach instalacji, jednak pełna kontrola techniczna zawsze musi być zlecana profesjonaliście.
Jakie kwalifikacje muszą posiadać specjaliści wykonujący przeglądy instalacji?
Do wykonania przeglądów instalacji w ramach kontroli rocznych i pięcioletnich konieczne jest zaangażowanie specjalistów z odpowiednimi kwalifikacjami branżowymi. Instalację elektryczną może oceniać osoba posiadająca uprawnienia SEP E w zakresie eksploatacji oraz SEP D w zakresie dozoru, dzięki czemu może wykonywać pomiary, oceniać zabezpieczenia, analizować rozdzielnice oraz sporządzać protokoły pomiarowe. Instalacja gazowa wymaga kwalifikacji potwierdzających znajomość urządzeń, przewodów i systemów gazowych, a także kompetencji w zakresie wykonywania prób szczelności. Kominy – zarówno dymowe, jak i spalinowe i wentylacyjne – mogą kontrolować wyłącznie mistrzowie kominiarscy lub osoby z odpowiednimi kwalifikacjami w zawodzie. Instalacja odgromowa wymaga doświadczenia w ocenie zwodów, uziomów, stanu połączeń wyrównawczych oraz wykonywania pomiarów rezystancji uziemienia zgodnych z normami. Każdy z tych specjalistów sporządza osobny protokół, który trafia do KOB oraz łączy się z dokumentacją głównego przeglądu.
Dlaczego tak ważna jest niezależność i bezstronność wykonawcy?
Osoby wykonujące przeglądy muszą być w pełni niezależne oraz zachowywać bezstronność, ponieważ ich zadaniem jest wskazanie wszystkich zagrożeń oraz nieprawidłowości, bez względu na koszty, konsekwencje czy interesy właściciela. Inspektor techniczny odpowiada za prawidłową ocenę stanu budynku i może ponosić odpowiedzialność zawodową, a w skrajnych przypadkach również karną, jeśli zatai lub pominie usterki stwarzające zagrożenie. Bezstronność wykonawcy ma kluczowe znaczenie również dla ubezpieczycieli oraz organów nadzoru budowlanego, które wymagają dokumentów podpisanych przez osoby o potwierdzonych kwalifikacjach. Korzystanie z przypadkowych wykonawców, osób bez uprawnień lub firm oferujących „tanie przeglądy” zaowocuje dokumentacją pozbawioną mocy prawnej oraz ryzykiem sankcji administracyjnych. Profesjonalny audytor stosuje obowiązujące normy, wykonuje niezbędne pomiary, ocenia stan techniczny z pełną odpowiedzialnością i jest zobowiązany działać zgodnie z etyką zawodową.
