Przegląd pięcioletni budynku to jedna z najważniejszych kontroli technicznych wynikających z przepisów Prawa budowlanego, a jej celem jest kompleksowa ocena stanu technicznego obiektu oraz wszystkich instalacji, które mogą stwarzać ryzyko dla użytkowników. W odróżnieniu od kontroli rocznej, przegląd pięcioletni ma znacznie szerszy zakres, ponieważ obejmuje zarówno elementy konstrukcyjne, jak i instalacje elektryczne, instalacje odgromowe, instalacje gazowe, instalacje kominowe oraz ocenę zużycia całego budynku. Podczas takiej kontroli wykonuje się również pomiar rezystancji uziemienia, ocenę stanu elewacji, konstrukcji dachu, balkonów, fundamentów i elementów narażonych na korozję. Dokumentacja z przeglądu trafia do książki obiektu budowlanego (KOB), a właściciel lub zarządca ma obowiązek usunięcia wykrytych usterek w określonym czasie. Z uwagi na rozległość kontroli oraz wagę problemów, które może wykryć, przegląd pięcioletni jest kluczowy dla bezpieczeństwa użytkowników i prawidłowej eksploatacji obiektu.
Jaki jest dokładny zakres przeglądu pięcioletniego?
Zakres pięcioletniej kontroli technicznej jest precyzyjnie określony w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, który nakazuje przeprowadzać kontrolę polegającą na ocenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu, a także na ocenie estetycznej i sprawdzeniu instalacji narażonych na działanie czynników atmosferycznych. W ramach przeglądu sprawdza się m.in. stan instalacji elektrycznej, wykonuje pomiary ochronne, ocenę przewodów, stanu rozdzielnic, zabezpieczeń oraz ciągłości przewodów ochronnych. W przypadku instalacji odgromowej wykonuje się pomiary rezystancji uziemienia, ocenę zwodów, przewodów odprowadzających i połączeń wyrównawczych. W obiektach wyposażonych w instalację gazową kontroluje się szczelność, stan przewodów, połączeń i armatury, a także poprawność działania urządzeń. Przegląd obejmuje również kominy – dymowe, spalinowe i wentylacyjne – wraz z oceną ciągu oraz stanu przewodów. Szczegółowej ocenie poddaje się konstrukcję: fundamenty, ściany nośne, stropy, balkony i elementy stalowe, analizując ich zużycie oraz ewentualne pęknięcia.
Jak przebiega kontrola instalacji elektrycznej i odgromowej podczas przeglądu pięcioletniego?
Kontrola instalacji elektrycznej podczas przeglądu pięcioletniego jest znacznie bardziej szczegółowa niż ta wykonywana raz na rok. W jej ramach prowadzi się pomiary ochronne, takie jak pomiar rezystancji izolacji, skuteczności ochrony przeciwporażeniowej, ciągłości przewodów ochronnych oraz impedancji pętli zwarcia. Inspektor sprawdza, czy instalacja spełnia wymagania normy PN-HD 60364, analizuje stan zabezpieczeń, stopień zużycia osprzętu, występowanie przeciążeń oraz ryzyko zwarć. Podczas kontroli instalacji odgromowej wykonuje się pomiary rezystancji uziemienia, kontrolę zwodów, przewodów odprowadzających i ich mocowań, a także ocenę stanu połączeń wyrównawczych i zgodności instalacji z normą PN-EN 62305. Sprawdza się również, czy przewody nie są uszkodzone mechanicznie i czy uziom zapewnia właściwy poziom ochrony. W połączeniu z oceną stanu dachu oraz elementów metalowych przegląd daje pełny obraz tego, czy system jest skuteczny i bezpieczny.
Co obejmuje kontrola konstrukcji i elementów budynków?
W ramach przeglądu pięcioletniego przeprowadza się ocenę stanu technicznego całej konstrukcji budynku, analizując fundamenty, ściany nośne, stropy, schody, balkonowe płyty żelbetowe, attyki, balustrady oraz elementy narażone na korozję. Inspektor ocenia, czy nie doszło do osiadania, pęknięć, deformacji lub przeciążeń konstrukcyjnych. Szczegółowej ocenie poddaje się także elewację, stan tynków i okładzin, a także sprawdza się powłoki zabezpieczające, które mogły ulec uszkodzeniu na skutek mrozu, wilgoci lub promieni UV. Badanie obejmuje również stan stolarki otworowej, zadaszeń i elementów metalowych takich jak balustrady, drabiny czy konstrukcje wsporcze. W budynkach narażonych na intensywny ruch użytkowy analizuje się również stopień zużycia powierzchni komunikacyjnych oraz wszelkie elementy, które mogą stwarzać zagrożenie w przypadku ich degradacji.
Jak wygląda dokumentacja i jakie są obowiązki po przeglądzie?
Po zakończeniu kontroli sporządzany jest szczegółowy protokół z przeglądu, w którym inspektor dokumentuje wszystkie stwierdzone usterki, uszkodzenia, nieprawidłowości oraz elementy wymagające naprawy. Dokument zawiera opis instalacji, wyniki pomiarów, zdjęcia, zalecenia oraz wskazanie terminów usunięcia usterek. Protokół trafia następnie do książki obiektu budowlanego (KOB), którą właściciel ma obowiązek prowadzić i przechowywać. Po przeglądzie właściciel lub zarządca jest zobowiązany nie tylko do naprawy wykrytych wad, ale także do udokumentowania, że zostały one wykonane zgodnie z zaleceniami. W przypadku braku reakcji nadzór budowlany może nałożyć kary administracyjne lub wydać nakaz przeprowadzenia prac naprawczych. Właściwe prowadzenie dokumentacji i regularne przeglądy to podstawa bezpieczeństwa budynku i obowiązek wynikający bezpośrednio z ustawy.
