Regularne okresowe przeglądy budynków są jednym z podstawowych obowiązków właścicieli i zarządców wynikających z Prawa budowlanego, a jednocześnie stanowią kluczowy element zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników obiektu. Roczna kontrola techniczna ma na celu ocenę stanu wszystkich elementów narażonych na działanie czynników atmosferycznych i użytkowych, a także weryfikację, czy budynek nie stwarza zagrożenia dla ludzi, środowiska lub mienia. Przegląd ten obejmuje szereg czynności związanych z analizą stanu technicznego konstrukcji, instalacji i elementów zewnętrznych, dzięki czemu pozwala wykryć usterki we wczesnej fazie i uniknąć poważnych awarii. Ustawa precyzuje, że kontrola roczna obejmuje elementy budynku, które są szczególnie narażone na działanie czynników zewnętrznych, takie jak dach, elewacja, balkony, instalacje odprowadzające wodę, a także sprawdzenie podstawowych systemów bezpieczeństwa. W praktyce przegląd roczny jest również narzędziem oceny bieżącego stanu eksploatacyjnego i stanowi fundament prawidłowego prowadzenia dokumentacji technicznej obiektu.
Jakie elementy obejmuje roczny przegląd budynku?
Roczna kontrola techniczna obejmuje przede wszystkim ocenę stanu elementów konstrukcyjnych i budowlanych narażonych na działanie czynników zewnętrznych, takich jak wiatr, opady, zmiany temperatur czy wilgotność. Ocenie podlega stan dachu, pokrycia dachowego, obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, ponieważ to one najczęściej ulegają uszkodzeniom związanym z warunkami atmosferycznymi. W ramach przeglądu sprawdza się również stan elewacji, tynków, okładzin, balustrad i balkonów, które mogą pękać, kruszyć się lub korodować. Bardzo ważnym elementem jest ocena instalacji odprowadzającej wodę deszczową, ponieważ niedrożne rynny i spusty są jedną z najczęstszych przyczyn zalewania pomieszczeń i degradacji elewacji. Kontroli podlega również otoczenie budynku, w tym chodniki, dojścia, schody zewnętrzne oraz elementy małej architektury. W obiektach wyposażonych w urządzenia bezpieczeństwa, takie jak balustrady, poręcze czy instalacje przeciwpożarowe, również dokonuje się oceny ich stanu i zgodności z przepisami.
Kto może wykonać roczny przegląd i jakie musi mieć uprawnienia?
Roczny przegląd budynku może zostać przeprowadzony wyłącznie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. W przypadku obiektów wyposażonych w instalacje elektryczne, gazowe, odgromowe czy kominowe konieczne może być zaangażowanie specjalistów z dodatkowymi kwalifikacjami. Przepisy jasno wskazują, że kontrolę może wykonywać jedynie osoba, która posiada wiedzę techniczną oraz doświadczenie pozwalające rzetelnie ocenić stan poszczególnych elementów obiektu. W praktyce oznacza to, że właściciel czy zarządca budynku nie może wykonać takiego przeglądu samodzielnie, nawet jeśli potrafi ocenić niektóre usterki wizualnie. Profesjonalista dokonuje nie tylko oględzin, lecz także pomiarów, oceny konstrukcji nośnej, analizy zagrożeń oraz weryfikacji zgodności z obowiązującymi normami i przepisami. Zatrudnienie osoby nieposiadającej uprawnień jest równoznaczne z nieważnością przeglądu, a przy kontroli PINB może skutkować nałożeniem kar.
Dlaczego roczny przegląd jest tak ważny dla bezpieczeństwa budynku?
Regularna kontrola techniczna pozwala na ocenę stanu elementów narażonych na najszybszą degradację oraz na wykrycie potencjalnych zagrożeń, zanim staną się one poważnym problemem. Elementy takie jak dach, rynny, balkony, elewacja, kominy czy instalacja odgromowa mogą ulegać powolnym, niewidocznym na pierwszy rzut oka uszkodzeniom, które z czasem mogą doprowadzić do poważnych awarii, zalania, osunięcia elementów lub pożaru. Roczny przegląd umożliwia również wykrycie usterek wynikających z błędów wykonawczych, niewłaściwej konserwacji lub zmian klimatycznych. Właściwie wykonana kontrola pozwala uniknąć kosztownych napraw oraz ograniczyć ryzyko utraty wartości nieruchomości. Dodatkowo przegląd ten ma kluczowe znaczenie w przypadku budynków podlegających intensywnej eksploatacji, gdzie zmiany techniczne zachodzą szybciej niż w mniejszych obiektach mieszkalnych. Dzięki regularnym przeglądom właściciel ma pewność, że budynek jest bezpieczny, a użytkownicy nie są narażeni na żadne ryzyko.
Jak dokumentuje się roczny przegląd i jakie błędy są najczęstsze?
Po wykonaniu przeglądu sporządza się protokół techniczny, który zawiera pełną ocenę stanu budynku wraz z wykazem usterek, zaleceniami napraw oraz oceną ryzyka dla użytkowników. Dokument ten musi zostać dołączony do książki obiektu budowlanego (KOB) i przechowywany przez zarządcę lub właściciela. Jednym z najczęstszych problemów jest brak rzetelnej dokumentacji lub jej nieprowadzenie, co może skutkować poważnymi konsekwencjami podczas kontroli nadzoru budowlanego. Częstym błędem jest również zbyt ogólne formułowanie opisów w protokole, co utrudnia późniejsze ustalenie odpowiedzialności za wykonanie napraw. Kolejnym problemem jest wykonywanie przeglądów jedynie wizualnych, bez pomiarów i oceny elementów trudno dostępnych. Brak regularnych przeglądów lub wykonywanie ich niezgodnie z terminami może skutkować karami finansowymi oraz odpowiedzialnością cywilną w przypadku wypadku.
